لا تخضع لتهديدات شركات العقارات.. القانون يحميك حتى لو امتنعت عن دفع الأقساط

تهدد شركات التمويل العقاري والعقارات، في كثير الأحيان الراغبين في شراء وحدة سكنية بسحب الوحدات المسلمة إليهم حال عدم الالتزام بسداد الأقساط المستحقة، لكن الحقيقة القانونية تكشف غير ذلك فالقانون رسم طريقًا مختلفًا للحصول على الحقوق.

مطالب بسحب شقة

 واقعة مشابهة عرضت على الدائرة العاشرة الاستئنافية، بمحكمة القاهرة الاقتصادية، برئاسة المستشار إسماعيل راسخ، في 14 مارس 2022، قررت فيها رفض دعوى فسخ عقد تمويل عقاري ضد شخص بعد عدم التزامه بسداد الأقساط المستحقة عليها منذ 15 نوفمبر 2012. 

كشفت أوراق الدعوى أنه بموجب اتفاق تمويل عقاري مرفق به وثيقة حوالة حق مؤرخين في 26 فبراير 2012، مولت الشركة المدعية المدعى عليه لشراء شقة طبقاً لأحكام قانون التمويل العقاري وأحالت الشركة البائعة للشركة المدعية كافة حقوقها الناشئة عن ذلك العقد نظير مبلغ معجل وقام المدعى عليه بدفع المقدم وبعض الأقساط ثم تقاعس عن السداد منذ نوفمبر 2012، ما دفعها لإقامة الدعوى.

وطالبت الشركة المحكمة بفسخ عقد التمويل العقاري، وتسليم الوحدة كأثر لفسخ العقد واحتفاظها بما سدده المدعى عليه من مبالغ كتعويض عن الضرر المادي مع إلزامه بالمصاريف والأتعاب.

مساحة الوحدة أقل من المسجل بالعقد

ومع تداول الدعوى بمحكمة أول درجة، أدخل المدعى عليه البائع (خصم مدخل بالقضية) والشركة المدعية في دعوى فرعية، مطالبًا بإنقاص ثمن الوحدة حسب مساحتها الفعلية مع إعادة احتساب الأقساط المستحقة على ضوء النقص الجسيم في مقدار المبيع.

وندبت المحكمة خبيرًا أودع تقريره بنتيجة مفادها عدم التزام المدعى عليه بسداد كامل أقساط الثمن في المواعيد المتفق عليها, وأن الشركة المدعية لم تتخذ إجراءات التنفيذ العقاري طبقاً لنصوص العقد وقانون التمويل العقاري.

وأعيدت الدعوى للخبير الذي أودع تقريره بنتيجة مفادها عدم التزام المدعى عليه بالسداد وفقًا لبنود عقد الجدولة الموقع في 10 ديسمبر 2015، وأن المتبقي حتى نهاية فترة التمويل نحو 781 ألف جنيه، بالإضافة إلى عدم تقديمه طلب قيد الضمان باسمه في الشهر العقاري.

محكمة أول درجة تنتصر للشركات

وأشارت شركة التمويل العقاري بسقوط حق المدعي بطلب إنقاص الثمن بمضي المدة طبقاً لنص المادتين 434, و435 من القانون المدني. وبجلسة 23 يناير 2018، قررت المحكمة قبول إدخال الشركة "البائع"، وفسخ عقد التمويل، ملزمة المدعى عليه بتسليم الوحدة للشركة المدعية، فضلًا عن دفع 10 آلاف جنيه كتعويض، مشيرةً إلى سقوط حق المدعي في الدعوى الفرعية بالتقادم.

الطعن على الحكم 

ولم يلق القضاء قبولًا لدى المشتري، فطعن عليه بالاستئناف في 3 مارس 2018، مطالبًا بإلغاء الحكم بكل مشتملاته، والقضاء مجددًا برفض الدعوى، والقضاء مجدداً بإنقاص الثمن بما يقابل النقص في المساحة المشتراه واحتياطياً في حالة الفسخ إلزام المستأنف ضدهما بسداد كافة المبالغ التي استلمها كلاً منهما منه وكافة المبالغ التي أنفقها في تشطيبات الشقة إعمالاً للأثر الرجعى للفسخ مع تقرير أحقيته في حبس العين لحين استيفاء مستحقاته.

واستند المستأنف على الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال والتناقض في التسبيب لأن مساحة العين المبيعة محددة في العقد على سبيل التقريب تحت العجز والزيادة ومن ثم فدعوى إنقاص الثمن لا تخضع للتقادم الحولي وإنما للتقادم الطويل.

وأشار إلى أن نص العقد على حق الشركة في الفسخ لا يعد شرط فاسخ صريح يغنى عن الحكم القضائي , والإخلال بحق الدفاع لعدم بحث اعتراضاته على تقرير الخبير , ومخالفة النظام العام بالنص في العقد على فائدة تجاوز سعر الفائدة المعلن من البنك المركزي.

45 مترًا عجز بمساحة الشقة

وقررت المحكمة ندب خبير قبل الحكم في الاستئناف، والذي انتهى تقريره إلى أن المساحة الصافية لعين النزاع تبلغ 71.1 متر مربع، وأن مساحتها الإجمالية 75.34 متر مربع، وأن مقدار العجز في المساحة 45.66 متر.

وأوضحت المحكمة قبل النطق بالحكم، أن طلب الشركة المدعية بفسخ اتفاق التمويل العقاري لعدم التزام المستأنف بسداد أقساط التمويل, والخاضع لأحكام القانون رقم 148 لسنة 2001 بإصدار قانون التمويل العقاري ولائحته التنفيذية وفقاً للبند الأول من الاتفاق الذى قرر بأولويتهما في التطبيق عند التعارض مع غيرها من أحكام.

القانون يحميك من السحب 

وأشارت المحكمة أن القانون أفرد في بابه الرابع  الإجراءات الواجب على الممول اتباعها في حالة عدم التزام المستثمر بالوفاء بالمبالغ المستحقة عليه, ومن أهمها التنفيذ على العقار بإجراءات أبسط وأيسر من تلك الواردة في قانون المرافعات المدنية والتجارية.

وذكرت المحكمة أن الشركة المستأنف ضدها الأولى لم تسلك هذا الطريق الخاص الذي رسمه قانون التمويل العقاري واتفاق التمويل العقاري سند الدعوى للحصول على حقوقها، ما يجعل دعواها غير مقبولة طبقًا لنص المادة الثالثة من قانون المرافعات المدنية والتجارية وذلك لعدم وجود مصلحة شخصية ومباشرة وقائمة يقرها القانون تعود بالنفع عليها من الحكم بطلبها فسخ اتفاق التمويل العقاري الذى سيترتب على اجابته إعادة كل أطراف اتفاق التمويل العقاري إلى الحالة التي كانوا عليها قبل التعاقد كأثر مباشر لانحلال العقد بأثر رجعى منذ نشؤه.

أموالك "كاملة" ستعود إليك حال فسخ العقد

وذكرت أنه سيترتب على ذلك التزام الشركتين  بإعادة ما قام المستأنف بسداده إليهما وثانياً - وهو الأهم - إعادة العين المبيعة إلى ملكية الشركة المستأنف ضدها الثانية مع إعادة ما تحصلت عليه من ثمن للشركة المستأنف ضدها الأولى, وهو الأمر الذى لا يعود على الشركة المستأنف ضدها الأولى بثمة مصلحة شخصية ومباشرة وقائمة يقرها القانون أو المنطق السليم سيما أن المصلحة النظرية البحتة لا يعتبرها القانون لقبولها , ومن ثم كانت دعواها منذ ولادتها غير مقبولة لمخالفتها قواعد النظام العام.

وبينت المحكمة أن محكمة أول درجة خالفت هذا النظر وقضت بقبول الدعوى لتكون أخطأت في تطبيق القانون, الأمر الذى تقضي معه المحكمة من تلقاء نفسها بإلغاء الحكم المستأنف وبعدم قبول الدعوى الأصلية.

وأكدت المحكمة أن قبول ورفض الدعوى الفرعية يدور وجوداً وعدماً مع قبول الدعوى الأصلية, ولما كانت المحكمة قضت بعدم قبول الدعوى الأصلية فإنه يجب الحكم في الدعوى الفرعية بعدم القبول أيضًا.

تابع أحدث الأخبار عبر